Rendement op een verhuurd pand: BAR, NAR en ROI uitgelegd

Bij vastgoedbeleggen kom je al snel drie afkortingen tegen: BAR, NAR en ROI. Ze lijken op elkaar maar meten iets anders - en wie ze door elkaar haalt, vergelijkt panden die niet vergelijkbaar zijn. Hieronder het verschil, in gewoon Nederlands.

BAR: bruto aanvangsrendement

De BAR is de simpelste en meest gebruikte eerste indicatie: de jaarhuur gedeeld door de koopsom.

BAR = jaarhuur ÷ koopsom

Een pand van €300.000 met €21.000 jaarhuur heeft een BAR van 7%. Handig om snel aanbiedingen te vergelijken, maar de BAR houdt geen rekening met kosten: geen leegstand, geen beheerkosten, geen onderhoud, geen financiering. Twee panden met dezelfde BAR kunnen dus heel verschillend presteren zodra de werkelijke kosten meetellen.

NAR: netto aanvangsrendement

De NAR corrigeert daarvoor: hier trek je de exploitatiekosten (leegstand, beheerkosten, onderhoud, VvE-bijdrage, verzekering) van de jaarhuur af voordat je deelt - en je deelt door de totale investering (koopsom + alle bijkomende kosten, waaronder de overdrachtsbelasting), niet alleen de koopsom.

NAR = netto exploitatieresultaat ÷ totale investering

De NAR ligt daardoor altijd lager dan de BAR, en is een eerlijkere maatstaf om panden onderling te vergelijken - vooral als het ene pand veel groter onderhoud of hogere overdrachtsbelasting met zich meebrengt dan het andere.

ROI: return on investment

De NAR zegt nog niets over de rentelasten. De ROI doet dat wel: dat is de netto cashflow (na aftrek van de rente op de financiering) gedeeld door de totale investering.

ROI = netto cashflow na rente ÷ totale investering

Dit is het kengetal dat het dichtst bij "wat levert dit pand mij werkelijk op" komt, omdat financiering er nu ook in meetelt. Let op: dit is iets anders dan cash-on-cash-rendement, waarbij je dezelfde netto cashflow deelt door alleen je eigen inbreng in plaats van de totale investering - cash-on-cash komt daardoor meestal hoger uit, omdat een deel van de investering met geleend geld wordt gedaan.

En de ICR dan?

Naast rendement kijkt elke geldverstrekker ook naar risico: kan de huur de rentelasten wel dragen, ook als er een periode leegstand is? Dat heet de interest coverage ratio (ICR) - de huur gedeeld door de rentelasten. De meeste verhuurhypotheek- verstrekkers eisen een ICR van minimaal 1,25: de huur moet de rente dus met een comfortabele marge kunnen dekken. Een lage ICR beperkt in de praktijk vaak de maximale financiering, ook als de LTV-toets (verhouding lening/waarde) meer zou toestaan. Lees meer over hoe deze toetsen precies werken op de pagina verhuurhypotheek en rente.

Zelf uitrekenen

Pandendoorrekenen berekent BAR, NAR, ROI, cash-on-cash en de ICR-toets automatisch, op basis van actuele verhuurhypotheekrentes - plak een aanbod en je hebt binnen twee minuten een compleet beeld.